不動産投資

投資物件の売買もお任せください

節税対策(所得税・相続税)

不動産投資には大別して「所得税」と
「相続税」という二つの税金が
深く関わっています。安定した投資環境を
作る効率的な節税とは。

不動産投資は「収益不動産を所有する」ことがゴールではありません。
キャッシュフローと利益(≒納税対象額)の
バランスをとってこその資産運用です。

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所得税の節税について

「不動産投資で節税」というと、『1ルーム物件投資の営業電話』を思い浮かべる方が多いかもしれません。1ルーム物件投資での節税手法では、「不動産投資の損失分」を給与収入と合算することで課税対象額を減らします。この手法だと確定申告時の還付金により節税にはなりますが、経営としての利益が上がるわけでは無いため、賃貸経営全体でのキャッシュフローが良好とは言えません。これでは、本来の賃貸経営とは呼べません。

アイ建設事務所では、節税も重視しつつ、より収入増、つまり経営利益を増やした上での節税を目標にしています。収入はそれなりで納税額が低い大家さんと、収入が多く納税額がそれなりの大家さんとどちらを目指しますか。

賃貸経営で魅力的な経費「減価償却費」

賃貸経営では、キャッシュフローの計算と損益の計算方法の違いがポイントです。

  • キャッシュフロー
  • 家賃収入
  • ローン返済
  •  
  • 共益費・管理費
  • 固定資産税・都市計画税
  •  
  • その他経費
  • 損益
  • 家賃収入
  •  
  • ローン返済の利息分
  • 共益費・管理費
  • 固定資産税・都市計画税
  • 減価償却費
  • その他経費

減価償却とは、固定資産を購入した際に購入費用を資産として計上し、その資産が価値を有している期間に購入費用を配分するという会計処理です。減価償却はあくまで会計処理上、購入費を配分する処理であって、減価償却費は実際にお金が出ていかない費用であるということで、現金支出のない経費なので、魅力的な経費たる所以です。

ですが、この減価償却も償却期間が決まっており、取得時の残存耐用年数によって償却期間が決まっております。長期にマンション・アパートを保有しているオーナー様で、急に税金が高くなった方はこの減価償却期間が過ぎた可能性が高いです。

〈事例〉減価償却に計上した30万円分が、手元に残る!

計算上の不動産所得 実際のお金の流れ
家賃収入 100万円 家賃収入 100万円
減価償却費 30万円
その他費用 20万円 その他費用 20万円
不動産所得 50万円 手元資金 80万円

修繕費と資本的支出

建物、居室内の修理、改修した際に、支払いは完工後に一括で支払いますが、経費の計上の方法には、税法上、機械・装置、備品等の性能を維持するための支出や、建物等の便益・効力を維持するための支出は「修繕費 」 に該当し、支出した年度の費用としますが、その支出によって使用可能期間が延長されたり、価値が高くなる場合は「資本的支出 」 に該当します。資本的支出となる額は、支出年度にその全額を費用にはせず、減価償却の手続きを経て費用にしていきます。

そこで当社では、『修繕費』に着目し、『修繕費』割合の多いリノベーションを行い、支払方法はリース契約を結ぶことで、キャッシュフローを良くし、経費を多くし、オーナー様の節税に尽力しています。

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